ＭＲＥコンサルティング｜佐賀｜任意売却｜督促｜競売｜差し押さえ｜競売代行

任意売却とは、住宅ローンなど融資を受けている人と各金融機関との合意に基づいて、融資の返済が困難になった不動産を処分する手続きです。
法律で決まった手順に従って淡々と進んで行く競売と違い、任意売却なら、少しでも有利な条件で売却できるよう金融機関と話し合うことができます。また、売却後の残債についても、無理なく返済できるよう交渉できます。
さらに、引越の時期などの希望に応じてもらえることも多く、計画的に新しい生活の準備を始められるのです。
住宅など不動産を購入するときに、ほとんどの人は住宅ローンなどのお金を金融機関から借ります。
金融機関は融資の担保として、購入した不動産に抵当権(不動産を差し押さえる権利)などを設定しますが、この不動産を売るときには抵当権などを解除（登記を抹消）してもらうことが必要です。
抵当権などを解除してもらうためには、融資金の残額をすべて返済することが前提です。
住宅ローンの残高よりも高く売れれば何ら問題はありませんが、残高より安い金額でしか売れないときには全額返済ができません。
このようなときに、金融機関など（債権者、抵当権者）の合意を得たうえで不動産を売り、返済しきれなかった債務を残したまま抵当権を解除してもらいます。これが任意売却です。 

１）金融機関からの返済督促……各金融機関よりお客様に支払い督促通知が来ます。
 
２）私共へのご相談……弊社かお客様のご自宅でご相談させて頂きます。
                      任意売却の流れと売却後についてご説明いたします。
                      返済状況・延滞期間・債務者の確認をいたします。
 
３）売却のご依頼……売却のご依頼（専任媒介）を頂きます。
                   ※必要書類作成のため、ご自宅も訪問させて頂きます。
                   ※なお債権者との事前折衝を併行して行います。
 
４）債権者との事前折衝……債権者想定の抵当権抹消価格をヒアリングします。
                          その結果を元に売出価格などを算出いたします。
                         ※交渉には媒介契約書が必要のため事前取得させて頂きます。
 
５）債権者への書類送付……金融機関に必要書類を作成し送付いたします。
                          今後、金融機関に対しての販売窓口となります。
 
６）販売活動を開始……自社HP、チラシや他の不動産業者への案内など販売を

　　　　　　　　　　　積極的に行います。
 
７）購入申込の受付……買主様の案内を行い、購入申込を頂きます。
                     ※お客様には住み替え先をお探し頂きます。
 
８）債権者との協議……債権者に購入申込が入った旨を連絡します。
                      抵当権の全額抹消に向けた協議を行い合意を得ます。
 
９）売買契約の締結…… 売買契約を締結いたします。
 
10）抵当権の抹消・差押えの解除…… 抵当権の抹消を行います。
                                   差押えは解除が必要であり１ヶ月程時間を頂く場合が

                                   あります。
 
11）物件の引き渡し・引越し……残代金の決済および所有権の移転を行います。
                              お客様にはその後、お引越しをしていただきます。
 
12）無担保債権の交渉……月々の支払い額を債権者と約束します。
                        必要な場合は弁護士、司法書士の各先生にて債権者と交渉していきます。
 
13）新しい生活の開始……住宅ローンから解放され新しい生活を開始します。
                        数年後には住宅ローンを組み新たな住宅を持つことができます。

 

以上が一般的な任意売却の流れですが、お客様の事情によってさまざまなケースがあり、その処理方法もお客様によって違います。入念な話し合いを行い、お客様にとって最良の方法で対応致します。

また、必要に応じて弁護士や司法書士の先生方などもご紹介いたします。

ご相談、各種専門家紹介、その他全て無料です。
なぜ無料でできるかと申しますと、任意売却の場合は、売買成立の際に債権者の方から仲介手数料を頂くことになるからです。

競売に掛けられると、競売物件情報として裁判所の公報に掲載され、近所の人や知人が見れば、あなたの家が競売にかけられていると分かってしまいます。
また、競売の場合はいろんな不動産業者が、あなたの家の下見やセールスに伺ったりもします。

裁判所から公示されると、早ければその日のうちに不動産業者が訪れ、「あのー、裁判所で見てきたのですが、ご自宅の件につきまして少しお話しが…」などとインターホン越しに話され、隣近所にも何となく分かってしまうことになります。不動産業者は何組もやってくることが一般的です。
中には、「私はこういう者ですが」と名刺を差し出し、「このたびはさぞ驚かれ、動揺されていることでしょう。物件を売却するにあたり、当社と専任媒介契約を結んでいただければ、お力になれますが…」などと言いながら、カバンからいろいろな書類を取り出す業者や、「○○さん、このまま何もしないでいると競売が確定し、落札されたらすぐに立ち退きです。裸同然で追い出されてしまいますよ。私どもはこのようなケースで実績があり、十分なノウハウを持っています。お任せくだされば、あなたにとって最も有利な形で解決します。是非お力にならせてください」などといろんな形で業者が入れ替わり立ち代りやってくることになります。

土地や建物を外から見るだけの人も含めれば、数え切れないくらいの人数になることが予想されます。精神的に落ち込んでいるときに次々とやって来る不動産業者が、たいへん鬱陶しいことは想像に難くありません。

競売が終わっても、住宅ローンの問題は解決しません。
競売後に残った住宅ローンの返済について、あなたに請求が続くことになります。
 
競売の場合、たいてい市場価格よりも大幅に安く落札されるため、家を売っても、たくさんの債務が残ります。その支払いを怠ると、最悪の場合、給料の差し押えをされることもあります。
競売後に残った「残債務」は債権（商品）として、債権者から他の債権者へと、転売されることもあります。
また、新たに連帯保証人を要求されることもあります。
競売で家を失っているのに、毎月多額の住宅ローンを返済させられることもあります。
半年、１年と払い続けてみたけれど、やはり払えずに、結局自己破産をする人もいます。
連帯保証人がいる場合は、当然連帯保証人にも請求がいきます。
最悪の場合、連帯保証人の給与が差し押さえられたり、連帯保証人の不動産が新たに競売にかけられたりすることもあります。 

任意売却の場合
任意売却は、一般的に競売よりも高く、市場相場に近い価格で売れるので、不動産の処分後に残る債務がより少なくなります。
債権者（金融機関・住宅金融支援機構など）に対して、競売よりもはやく、より多くの返済が可能となるので、残った債務の返済についても、柔軟な対応をしてもらうことができます。
販売方法は一般の中古住宅や中古マンションと同じですから、住宅ローン破綻したことや、債務に苦しんでいることを周囲に知られる心配がありません。
売るときに必要な諸費用（抵当権抹消費用、司法書士報酬など）仲介手数料、マンション管理費・修繕積立金の滞納分も、不動産の売買代金のなかから支払われるため、原則としてあなたの持ち出し負担はありません。
（管理費や修繕積立金の滞納分についてはその金額によって取扱いが変わる場合があるほか、住民税や固定資産税など税金の滞納分についてはお住まいの役所によって対応が違う場合もあります。）
また、債権者によっては引越し費用や当面の生活資金などで便宜を図ってくれる場合もあります。
その他、購入者との交渉によっては、住宅の明け渡し時期などについて柔軟な対応をしてもらえる場合もあります。
 
競売の場合
一方、競売は、市場の相場より大幅に安く（２割～４割ダウン）落札されることが多いため、処分された後の残債務は任意売却のときよりもだいぶ多くなります 。自己破産をしないかぎり、処分後に残った住宅ローンの支払いの請求も、当然来ることになります。
任意売却にも残債務の支払い義務はありますが、競売は債権者との間で話し合いをすることもなく落札されるため、残った債務の返済について、柔軟な対応をしてもらうことは期待できず、支払いをめぐるトラブルも少なくありません。
また、売買代金は全て債務支払いのため取り上げられるので、諸費用は全額自己負担です。
落札後すぐに立ち退きを迫られることが多いうえ、通常は引越し代や立ち退き費用などをもらうことができません。
連帯保証人がいる場合、処分後に残った債務の請求が連帯保証人に対して行われ、その支払いができなければ連帯保証人の不動産がさらに競売にかけられることもあります。
競売にかけられたことが情報公開され、すぐに近所にも知られるうえ、子どもが学校でイジメにあうこともあります。
競売にかけられた時点で、たくさんの関係業者が訪問してきたり、投資家が自宅周辺を見にきたりするなど、煩わしさも格段に多くなります。 

【 任意売却 】
①相場に近い価格で売却できるため、残債を少なくできる
②金融機関と交渉して、少しずつ無理なく返済できる
③引越時期など、ある程度希望を聞いてもらえる
④秘密厳守で、ご近所に事情を知られることはない
⑤交渉次第で引越代を手元に残す事が出来る
 
【 競　　売 】
①相場よりもかなり安く落札されるので、家を売ってもなお多くの債務が残る
②競売物件として新聞やチラシで情報が公開されるため、近所に知られてしまう
④落札者の都合で立ち退きを迫られる
③立ち退き料などはもらえない
⑤先行きが見えず、精神的な負担が大きい
⑥残債務の返済方法を交渉できない。するとしたら自分でやらなければならず大変困難

まず、今の住宅ローンや出費を見直せるか検討したり、親族間売買や他の方法などを考えて、ダメなら無理せずに任意売却も検討してみましょう。今頑張って払い続けても、３年後に払えなくなるなら、その３年分の支払いは無駄になってしまいます。
せっかく手に入れたマイホームを手放すのは大変つらいですが、マイホームが無くなったからといって人生終わりではありません。
気持ちを切り替えて新しいスタートを切ることも大切です。

競売の申し立てを受けてからでも、任意売却へ切り替えることは可能です！
不動産競売開始決定通知が届いてからでも、任意売却で物件を売ることは可能です。
ただし、この競売開始決定通知を受け取ってしまった場合には時間との競争となります。
すでに競売を申し立てられている場合には、時間的な余裕はなく、非常に厳しい状況といわざるを得ません。
また、競売は債権者にも金銭的な負担をかけますから、なるべくなら競売にはしたくないところでしょう。そのため、いったん競売の申し立てがされれば、かえってその取り下げに手こずることになります。住宅金融支援機構などでも、いったん競売になってしまった物件では容易に任意売却を認めなくなっています。
しかし、任意売却を認めてもらえない場合でも道は残っています。いずれにしても、競売開始決定通知が届いたならすぐに行動を起こしてください！
任意売却でも競売でも、債務が残っていれば、それを支払う義務があります。
しかし、任意売却は債権者の合意を得たうえで行うものですから、競売のときのように無理な請求をされることはありません。
新たな生活をスタートし、再建していくために支障のない範囲で、残った債務を支払っていけば、常識的な債権者は給与差押えなどしません。
また、任意売却をする場合に物件の価格を決めるのは、不動産業者ではなく、債権者です。
債権者が不動産鑑定士に依頼をして決めることもあります。
私たち不動産業者は、債権者が決めた販売価格に基づいて販売活動をすることになっています。 

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